EL AMOR EN LOS TIEMPOS DEL CÓLERA


"Las oficinas de la C.F.C. estaban desde su fundación frente al muelle fluvial, sin nada en común con el puerto de los transatlánticos en el lado opuesto de la bahía, ni con el atracadero del mercado en la bahía de Las Ánimas. Era un edificio de madera con el techo de cinc a dos aguas, un solo balcón largo con pilares en la fachada, y varias ventanas con mallas de alambre en los cuatro costados, desde las cuales se veían completos los buques en el muelle como cuadros colgados en la pared. Cuando lo construyeron los precursores alemanes, pintaron de rojo el cinc de los techos y de blanco brillante los tabiques de madera, de modo que el mismo edificio tenía algo de buque fluvial. Después lo pintaron todo de azul, y por los tiempos en que Florentino Ariza entró a trabajar en la empresa era un galpón polvoriento sin color definido, y en los techos oxidados había parches de láminas nuevas sobre las láminas originales. Detrás del edificio, en un patio de caliche cercado con alambre de gallinero, había dos bodegas grandes de construcción más reciente, y al fondo había un caño cerrado, sucio y maloliente, donde se pudrían los desechos de medio siglo de navegación fluvial: escombros de buques históricos, desde los primitivos de una sola chimenea, inaugurados por Simón Bolívar, hasta algunos tan recientes que ya tenían ventilares eléctricos en los camarotes. La mayoría de ellos habían sido desmantelados para utilizar los materiales en otros buques, pero muchos estaban en buen estado que parecía posible darles una mano de pintura y echarlos a navegar, sin espantar las iguanas ni desmontar las frondes de grandes flores amarillas que los hacían más nostálgicos. 
En la planta alta del edificio estaba la sección administrativa, en oficinas pequeñas pero cómodas y bien dotadas, como los camarotes de los buques, pues no habían sido hechas por arquitectos civiles sino por ingenieros navales. Al final del corredor, como un empleado más, despachaba el tío León XII en una oficina igual a todas, con la única diferencia de que él encontraba por las mañanas en su escritorio un florero de vidrio con cualquier clase de flores de buen olor. En la planta baja estaba la sección de pasajeros, con una sala de espera de bancas rústicas y un mostrador para el expendio de tiquetes y el manejo de los equipajes. Al final de todo estaba la confusa sección general, cuyo solo nombre daba una idea de la vaguedad de sus atributos, y adonde iban a morir de mala muerte los problemas que se quedaban sin resolver en el resto de la empresa.”



GARCÍA MÁRQUEZ, Gabriel. El amor en los tiempos del cólera. Barcelona. Editorial MONDADORI, 1997. p. 263-265.

Gabriel García Márquez, escritor colombiano, una de las figuras más importantes e influyentes de la literatura universal, fue ganador del Premio Nobel de Literatura en 1982.

Responsabilidad civil

Consulta 02
Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación

4/10/2012
E.I nos hizo llegar la siguiente cuestión a través de nuestra dirección de email:

"Hola Pedro
Te quería consultar un problema q tengo en mi piso.
He estado teniendo grandes problemas de olores procedentes de un cuarto de baño. He ido intentando remedios uno detrás de otro hasta q me he dado cuenta q lo q tengo es un problemon. La bajante del water de mi vecino de arriba entra en mi cuarto de baño por el techo, aquí  hace un codo 90º y se dirige hasta el conducto de las bajantes al q le han hecho un basto agujero para q entre.
Todo esto está camuflado por el falso techo. Y agravado porq ese espacio está comunicado con rejillas de ventilaciòn con toda la casa (ya q ese es el lugar diseñado para la preinstalacion de aire).

¿Esto se pueden considerar vicios ocultos?

Voy a llamar al constructor y quiero saber si es denunciable. No he podido usar ese cuarto de baño nunca. Es un olor insoportable.

Un saludo
"

Te comentamos que la solución que se ha planteado en tu edificio -desagüe por debajo del forjado con elementos (tubos y codos) que enlazan directamente a la bajante general)- es muy habitual. Las normas tecnológicas (no obligado cumplimiento) así lo recogen: NTE-ISS Saneamiento 08/09/1973.

NTE- ISS 1. Art 3 Criterios de diseño.
"(...)

3.2 Los aparatos sanitarios se situarán buscando la agrupación alrededor de la bajante y quedando los inodoros, vertederos y placas turcas, a una distancia de ésta no mayor de 1m.
3.3 El desagüe de inodoros, vertederos y placas turcas, se hará siempre directamente a la bajante.(...)
"

El detalle de la solución que antes mencionábamos la puedes observar en el apartado 34 "Desagüe de inodoros y vertederos - D" de esa misma normativa.

Ahora bien, esto no significa que se pueda hacer de cualquier modo, la NTE-ISS indica algunas condiciones que debe cumplir la instalación: diámetros de tubería, diámetros de pasatubos, encuentros, pendientes, etc. En cualquier caso, se debe hacer según la buena práctica constructiva; por ejemplo, la derivación ha de contar con una pendiente mínima del 2% - 2,5% para poder evacuar las aguas hacia la bajante, el entronque ha de ser perfectamente estanco, etc.

Las normas UNE también hablan de las especificaciones a tener en cuenta en este tipo de trabajos, aunque vuelven a incidir sobre lo ya indicado.

Por supuesto, si el problema es constructivo es denunciable. Una cuestión relevante a tener en cuenta es el periodo para hacer reclamaciones de este tipo y que viene establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre,  de Ordenación de la Edificación.


Capítulo IV.   Responsabilidades y garantías. 
"Artículo 17.   Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación .
(...)
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del art. 3.
(...)
Artículo 18.   Plazos de prescripción de las acciones.     
1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.
(...)"

De lo anterior se deduce que se pueden reclamar los desperfectos constructivos y de instalaciones que se hayan producido durante los tres primeros años a contar desde la fecha de finalización de la obra (fecha indicada en el Certificado Final de Obra) y que el plazo de reclamación máximo es de dos años a partir del momento que hayan aparecido. Por tanto, son dos periodos diferenciados -plazo de garantía y plazo de reclamación- y, aunque pueden llegar a ser complementarios, no tiene porqué ser así. Quizás con unos ejemplos se pueda entender mejor:

Si el daño ocurre el último día del plazo de garantía, el resultado global de los dos periodos es de 5 años (3 años de garantía, más dos años de reclamación).
Sin embargo, si el desperfecto aparece el primer día después de la fecha de finalización de obra, el cómputo total de tiempo es el siguiente: 1 día de plazo de garantía más dos años como plazo de reclamación, igual a 2 años y un día.

Sobre lo anterior, concluiremos que en los plazos de garantía  lo que interesa es pre-constituir la prueba de la aparición de los defectos constructivos para, en los dos años siguientes a dicha prueba, reclamar lo que sea pertinente.
Esto es un tema legal, por lo que si se va a proceder a exigir cualquier arreglo por vía judicial, lo mejor es consultar a un buen profesional que pueda asesorarnos.

Es cualquier caso, la solución pasaría por mejorar el encuentro entre la bajante y el desagüe del inodoro, aunque no podemos aventurarnos a darte una solución concreta sin haber visto "in situ" el problema.
Esperamos haberte ayudado.

DIAZMORENO ARQUITECTURA

Conductos de ventilación

Consulta 01
Conductos de Ventilación

25/09/2012
J.G nos envío a nuestra dirección de email la siguiente cuestión:

"Buenas Pedro, te adjunto mi duda
tenemos unos edificios (47 bloques con un total de 1150 viviendas) en Mar Menor Golf Resort con diferentes partologías y deficienciass de ejecución. Entre estas deficiencias de ejecución existen en planta semisótano unos cuartos de limpieza, cuartos de RITI y vestíbulos de independencia del garaje con la escalera, que según planos de proyecto, todos estos espacios deben estar ventilados mediante conducto estanco hacia el exterior. En el presupuesto no se reflejan dicha actuacion, por lo que no se ejecutaron  los conductos de ventilación lo que provoca que ninguno de estos cuartos esté ventilado

al mismo tiempo, han colocado rejillas de ventilación entre los vestíbulos de independencia de escalera-sótano comunicando ambos pues como las escaleras tienen comunicación directa con el exterior así entiendo que los ventilan (esto sabemos que es incorrecto)

la duda es ¿se debe ejecutar los conductos de ventilación aun sin estar en presupuesto pues aparecen en los planos? ¿los planos son contractuales a la hora de ejecutar proyecto?

PD: no estan afectados los bloques por el CTE, son del año 2006

te adjunto un modelo de plano  planta sótano

un saludo y mil gracias."


En relación con la pregunta, podemos aclarar:
1. Ventilación de los vestíbulos previos. El apartado 10.1B de la NBE-CPI 96 habla de las condiciones que debe cumplir la ventilación de escaleras y pasillo, que además son las mismas de los vestíbulos de independencia (según apartado 10.3 de la misma normativa).
En el apartado mencionado dice que se pueden disponer dos formas de ventilación
   a.- Ventilación directa mediante huecos o ventanas abiertos al exterior o a un patio interior. En este caso, entendemos que la solución de ventilar el vestíbulo previo hacia una escalera abierta al exterior no es correcta ya que no es espacio exterior (apartado 7.1.6c), aún pudiendo ser considerada salida de planta.
  b.- Ventilación mediante conductos de entrada y salida de aire. La propuesta en los planos es correcta.

2.- Rejillas intumescentes. La ventilación de espacios mediante rejillas dispuestas en puertas de protección puede realizarse siempre que las rejillas sean intumescentes (se cierran con elevadas temperaturas automáticamente) para que no limiten la protección al fuego de dichas puertas. Es decir, si en el caso que nos ocupa las puertas del vestíbulo hubieran dado a un espacio exterior (cosa que no es así) la ventilación de dicho vestíbulo se podría haber realizado mediante este método.

3.- Obligatoriedad de cumplir los documentos. Todos los documentos de un proyecto son complementarios y deben tenerse en cuenta, y máxime cuando uno de ellos responde ante una necesidad establecida en una normativa básica (ventilación de vestíbulos de independencia).
Suele ocurrir, como es el caso, que existan diferencias entre las partes del proyecto. Aquí surge la duda: ¿Cuá de ellos prevalece sobre los otros?
En principio, y en relación a lo comentado en el párrafo anterior, hay que garantizar que las condiciones de habitabilidad y seguridad se cumplan, por lo que el documento preferente serían los planos ya que en ellos se describe la actuación correcta, independientemente de que se incluya o no en mediciones.
¿Qué pasaría si en mediciones no apareciera la estructura? ¿Verdad que no se nos ocurriría pensar que el estado de mediciones prevalece sobre los planos y que no es necesario ejecutarla? Pues éste, es el mismo caso.

Por otro lado, en el pliego de condiciones se indica, normalmente, el orden de preferencia que tienen los documentos de proyecto si entre ellos existen discrepancias, siempre y cuando éstas no afecten a la seguridad y habitabilidad en cuyo caso se usa el sentido común y la norma anterior: prevalece el documento que las garantice.
Lo habitual es el siguiente orden:
1 Planos
2 Pliego
3 Presupuesto
4 Memoria.

La norma UNE 1570001 de febrero de 2002, "Criterios generales para la elaboración del proyecto" (no obligado cumplimiento) así lo describe en el apartado 6.10

Nosotros en nuestro pliego, indicamos que el orden es Planos, memoria, pliego y presupuesto, ya que el presupuesto no deja de ser un estado de mediciones sobre proyecto y creemos que la constructora es la que debe atender al resto de documentos y elaborar su estado de mediciones propio.

Te dejo un artículo de la ley de contratos que habla sobre ésto, que aunque esté derogada lo explica de un modo sencillo:
Art. 26 de la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público. (Vigente hasta el 16 de diciembre de 2011)
"(...)
e) La enumeración de los documentos que integran el contrato. Si así se expresa en el contrato, esta enumeración podrá estar jerarquizada, ordenándose según el orden de prioridad acordado por las partes, en cuyo supuesto, y salvo caso de error manifiesto, el orden pactado se utilizará para determinar la prevalencia respectiva, en caso de que existan contradicciones entre diversos documentos.
(...)"

Esperamos haberte ayudado. Un saludo.
DIAZMORENO ARQUITECTURA
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